总有人讨论“房价跌30%会不会崩盘”，其实不用假设——被称作中国楼市“压舱石”的上海，过去三年房价整体就跌了30%。但市场没像大家担心的那样“崩掉”九鼎，只是藏在数据背后的变化，比想象中更扎普通购房者的心。今天就跟大家唠唠，跌了30%的上海楼市，二手房、新房、土拍市场到底啥样，那些卖房、买房的人又在经历什么。
先说说最真实的二手房市场，现在基本是“不降价=卖不掉”。去年8月“沪六条”放开外环外限购，后来又松了外资购房限制，成交量确实比之前回暖了些，但想成交还得靠房东“低头”。以前政策一有风吹草动，房东立马收回折扣、甚至涨价，现在完全反过来了——我有个朋友在浦东张江有套90平米的两居室，2022年挂580万，去年降到520万才有人上门看房，今年5月终于以500万成交，算下来比三年前少卖了210万。中介跟我说，现在上海二手房成交里，85%以上的房源都得降价，少则降10来万，多则降大几十万，尤其是浦西那些房龄二三十年的老破小，跌幅更是“肉眼可见”。
我特意整理了浦西市区老破小的跌幅清单，看完真让人倒吸一口凉气：黄浦五里桥的正房小区、徐汇斜土路的上影新村，三年跌了30%；静安曹家渡的高荣小区、长宁中山公园的南辉小区也一样；更惨的是杨浦——黄兴公园的延吉七村、中原的国和一二村，跌幅直接冲到38%！住在延吉七村的张阿姨跟我吐槽九鼎，她家60平米的老房子，2022年中介估价320万，现在挂200万都没人问，“早知道那时候咬牙卖了，现在每月还着房贷，房子却一天天贬值，夜里都睡不好”。
再看新房市场，表面上“价格稳如泰山”，实则全是“暗戳戳的优惠”。开发商还在宣传“开盘售罄”“日光红盘”，但我刷中介朋友圈时发现，不少号称“卖完了”的楼盘，中介还在悄悄推——只不过不像以前那样收“茶水费”，而是换了更隐蔽的方式：要么给渠道中介高额佣金，一套房能拿3-5个点；要么搞“现场专属优惠”，比如付1万抵5万、全款再打95折，算下来成交价比售楼处公示的“一房一价表”低了10%-15%。说白了，就是“保着表面房价，偷偷用优惠换销量”，毕竟要是明着降价，之前买房的业主肯定会闹，开发商不想惹麻烦。
最让人意外的是土拍市场，依旧“热热闹闹”，上海“零流拍”的纪录还在保持。热门地块比如徐汇滨江、浦东前滩，还是有四五家开发商抢着拍，地价没怎么降，开发商嘴上还喊着“长期看好上海楼市”；非热门区域的地块，比如金山、崇明的，虽然没人抢九鼎，但也能顺利成交——要么是提前跟意向开发商谈好，底价就成交；要么是城投公司“自家人接盘”，先把地拿下来，以后再慢慢找下家协议转让。有在房企工作的朋友跟我说，这其实是“稳预期”，要是土拍频繁流拍，大家会觉得楼市没希望，反而更不敢买房。
最关键的是购房者心态，没想象中那么悲观，“该买的还是会买”，只是需求更理性了。刚需族看总价，只要跌到心理价位就出手——我同事小周今年3月在嘉定买了套80平米的刚需房，总价320万，比2022年便宜了65万，他说“自己住，跌到这个价就不想等了，再跌也跌不到哪去”；改善族更看重“以旧换新”的节奏，要是自家老房子能顺利卖掉，也会果断换大户型——我邻居王哥今年把普陀的老破小卖了420万，添了180万在闵行买了套120平米的次新房，比2021年买同款户型省了100多万；豪宅市场反而没怎么受影响，有些有钱人还在悄悄买，要么是为了分散资金风险，要么是找代持人多囤几套——毕竟上海核心地段的豪宅，流动性一直不错。只不过现在没人把“买房”当全民话题了，以前亲戚聚会三句话离不开房价，现在大家更关心“孩子报哪个兴趣班”“假期去哪旅游”。
其实上海房价跌30%没崩盘，有两个关键原因：一是“跌得慢”，不是一下子暴跌，给了市场和购房者缓冲时间；二是“分化明显”，不是所有房子都跌30%——核心地段的优质次新房，比如徐汇滨江、浦东陆家嘴的，跌幅可能只有10%左右；但老破小、远郊区的房子，比如金山、奉贤的，跌幅有的甚至超过40%。这也给想买房的人提了个醒：以后买房不能只看“房价涨不涨”，更要看房子的“流动性”——地段好、户型好、物业好的房子，就算跌了也容易卖；反之，那些没学区、没配套、房龄老的老破小，可能跌了也没人要，最后只能砸在手里。
你们身边有在上海买房或卖房的吗？他们是亏了还是赚了？要是你现在有买房计划，会选择趁现在入手，还是再等等看？评论区聊聊，给大家参考参考！
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